“聪明资金”流向一线核心资产，深夜排队长龙回应北京御翠园75折开售

　　房地产行业新一轮市场周期正在启幕。

　　2024年三季度以来，楼市重磅利好政策频发，从资本市场到一线销售，盘踞许久的低迷气氛一扫而空，市场正向新的方向出发——止跌回稳。这是高层政策目标，也是行业运行趋势所向。

　　作为此轮市场回稳的风向标，一线城市反应最为迅速，尤其在楼市调控的“标杆”城市北京，部分限制性政策的退出，向市场释放出大量购买力，新房销售正在蠢蠢欲动中复苏。持币等待进场的买家们，也在瞄准时机，寻找值得入手的“标的”：既能满足高端居住需求，又能实现资产的理想配置。

　　而在此时，北京东四环外一个高端住宅的面世，引发市场极大关注。近日，由长江实业集团旗下和记地产集团打造的御翠园开售，限时推出限定单位金秋震撼惊喜价，折合几近75折，不仅有市场难得一遇的联排大宅，还有舒阔豪华的高层产品，凭借城市黄金地段、高端商业配套、考究产品打造，正在引发抢购热潮。早前的VIP优先认购日，销售现场人头攒动，咨询处被围得水泄不通，这是过往高端住宅开售未曾出现过的情形。

　　“排队看房至深夜”“限量发售，卖一套少一套。”购房者对项目给予了极大认可，当天大量客户看房后即场成交，火爆程度实属近期楼市所罕见。究竟是什么魔力，让市场上的“聪明资金”争相流向这里？北京东四环外的备受关注高端住宅，又将给复苏中的行业何种惊喜？

　　楼市高端项目引发抢购潮

　　时值金秋，调整许久的房地产市场，正在重新焕发活力。

　　十月份以来，一线城市新房市场“卖爆了”，从购买力基础殷实的北京、到高端住宅火热的上海，从对市场最敏感的深圳、到较为稳健的广州，在新政发布后都不“淡定”了，楼盘热销的消息频频出现。

　　根据中指研究院监测，国庆假期期间，多数城市调研项目平均认购量超过9月整月。尤其是一线城市在政策优化推动下，各项目到访和认购量明显提升，北京、上海期间认购量超过9月整月。

　　其中，北京楼市表现尤为亮眼，多个区域的新房线上咨询量、案场来访量、认购量均出现显着上涨。据中指研究院统计，热点区域如海淀区、朝阳区的新房项目，国庆假期转化率高达12%，远高于往常。

　　假期之后，北京新房市场热情不减，近日正式开盘的高端项目御翠园，市场反响便极为热烈，闻讯而来的几百组客户排队看房至深夜，到白天销售中心门前继续排起长龙，人潮仍在持续涌入。

　　房地产行业经过数年调整后，终于在本次一线城市政策潮下，重新动起来了。来访量激增、成交量飙升、资本市场也集体活跃，一切信号都指向一个方向：楼市真正止跌回稳，只是时间问题。

　　北京作为调控政策的“标杆城市”，也释放出了极大政策诚意，从降低存量房贷利率、下调个人住房贷款最低首付款比例、加大住房公积金贷款支持力度，到调减非京籍家庭购房社保或个税缴纳年限、调整通州区住房限购政策、取消普通住房和非普通住房标准，稳健运行许久的市场掀起热浪。

　　市场风起云涌之际，一个经典问题再次出现：是投资股市还是房市？对此持币买家各有答案，有购房者表示，自己股市获利回血后，直接套现买房置业了，相较于资本市场的波动，还是持有优质不动产最安心。

　　高净值人群的嗅觉则更为敏锐。今年以来，不管楼市温度如何变化，高端住宅的销售热度始终不减。在一线城市，不少高端住宅开盘即被疯抢，即便房价处于下行周期时，高端住宅的热销行情仍难以被动摇。

　　近日一线楼市回暖后，高端住宅被追捧的趋势更加突出了。不仅本地人群，周边城市坐拥数套房产的高净值客群，也陆续开始资产优化与重组，纷纷涌入一线城市的核心区位，入手最具安全性的优质资产。

　　高端置业风潮涌起，背后的逻辑是什么？有业内专家认为，一是因为一线城市优质区域核心区供应不足，随着城镇化逐步完成，土地供应越来越偏向郊区，偏向市中心或者五环内的高端项目越来越少。

　　另一方面，因最近几年严格的限价政策，部分楼盘“减配”明显，高端住宅有的也走起了刚需路线，真正适合财富家庭一步到位的资产级物业越来越少，买到靠谱“恒定资产”的难度依然非常大。

　　从宏观层面看，在全球主要经济体货币宽松、利率下降的背景下，高净值人群更需要寻找能抵御风险的资产。这其中，一线城市中心区域的优质不动产，便被视为真正的核心资产，不仅国内有居住需求的人群有入手动力，部分外资也看好中国发展潜力，正瞄准时机入场。

　　东四环朝青板块黄金地段再添国际名片

　　一线城市核心资产价值凸显的当下，哪里是资金钟爱的“热土”？

　　北京，作为全国的政治、经济和文化中心，历来是资源最为集中的城市，对高净值人群的吸引力毋庸多言。这片土地上的高端住宅，以其地段的难以复制的特性和高品位，赋予了资产在经济波动中穿越周期的特质。

　　放眼北京，位于东四环的朝青板块，则拥有当之无愧的高端住宅基因。朝阳区是北京国际化的区域，是首都对外交往的窗口，国际化资源大多汇聚于此，朝青板块天然带有国际化、高端时尚的先天基因。

　　在这片北京CBD的“后花园”，曾诞生过多个经典高端项目，比如星河湾、泛海国际等等。经过多年发展，朝青板块已成为经典的高端住宅片区，各类配套资源也极为成熟，足以秒杀京城诸多区域。

　　成熟片区的优势是配套资源丰富，但也逐渐趋向稳定、鲜见惊喜。近年以来，朝青板块的供应格局被固化，现有楼盘均为15年以上老项目，优质项目供应更是少见，市场极需真正高端的产品打破格局。

　　在政策“东风”和市场需求下，新时代的朝青“名片”御翠园正式面世，给行业带来极大惊喜与期待。

　　御翠园由长江实业集团旗下和记地产集团打造，项目总占地约10万平方米，住宅建面约24万平米，容积率2.5，绿化率30%，建筑形式由8栋16~18层的板式观景高层、18栋联排府邸等构成。

　　近日，御翠园项目正式开售，在市场上引发了一轮抢购热潮，这背后的流量密码是什么？

　　御翠园产品推介会反响热烈

　　“购房客群对区域的认知各有不同，但是位置是吸引他们的关键因素，他们选择御翠园项目的前提是认同这个片区。很多人见证了朝青过去十几年的发展，对区域市场有清醒认知。”据御翠园营销负责人介绍。

　　在住房这种大宗消费市场中，地段一向是资深买家看中的首要置业因素，好的产品可以迭代升级、层出不穷，但优秀的地段能经得起时间的打磨与考验，其配套价值是不可复制的。引发市场追捧的御翠园项目，其热销密码之一便是：拥有北京朝阳东四环朝青板块的黄金地段。

　　近几年，朝阳区的土地供应集中在崔各庄、金盏、孙河等地，御翠园所在的东四环外板块则是供应缺口，未来也基本不会再有新的供应。御翠园的入市，相当于提供了一张置业东四环朝青板块的门票。

　　作为朝青板块的新入局者，御翠园坐拥片区优质的商业、交通、自然、教育、医疗等多元资源，所在地块拥有方正规整的城市界面、成熟的商业配套和便捷通达的交通路网，公园绿化更是宛如置身绿色海洋。

　　在商业配套方面，朝青板块被多个成熟商圈环抱，比如国贸商圈、燕莎三里屯商圈、丽都商圈，业主可尽情享受高尚都市生活。具体到御翠园，该项目西边约1公里便是万象汇、向南约3公里是朝阳地标商业——大悦城，距项目2公里范围内更有达美中心、在建中的标杆商业万象城环绕周边，配套商业资源极为优渥。

　　交通方面，与御翠园直线距离仅100米的地铁三号线姚家园站，即将年内通车；距离项目约1.3公里的高铁北京朝阳站，26分钟可以到达密云，1小时到达承德，大大提高了周末出游半径；此外，项目距首都机场二高速入口不到2公里，从项目乘车出发一路畅达首都国际机场，可与世界高效相连。

　　同样值得称道的是其绿化资源。在繁华的都市，御翠园被大面积公园绿海所环抱，项目4公里范围内有9个不同规模的公园，东邻44万平米的京城体育休闲公园，南邻7万平米姚家园公园，北靠80万平米的东风公园，项目西侧约3公里还有四环内最大的城市公园——朝阳公园，可谓置身天然绿色屏障中。

　　此外，在教育资源、医疗配套上，御翠园周边幼儿园、小学、中学齐备，有向日葵逸翠幼儿园、星河实验小学、北京二中朝阳学校、润丰学校东校区等，医疗配套则有民航总医院、北京京医中医医院等。多元优质的配套资源，赋予了御翠园倾心打造高端住宅的外部条件和底气。

　　难以复制的准现房传世大宅

　　坐拥优渥的城市地段和配套资源，御翠园将用怎样的产品给市场以惊喜？

　　据悉，近日御翠园以令人心动的金秋震撼价入市，限量推出建筑面积约345平方米的城市联排，以及观景高层建筑面积约140平方米的精英观景三房、建筑面积约185平方米的舒阔三房，且以惊喜价让买家能以超值价，享受城市繁华区域的优越资源和高端居住体验。

　　同时，作为朝青板块近年来难得一见的全新高端准现楼住宅项目，御翠园本次开售的城市联排府邸，可谓北京东四环难以再现和复制的产品。目前，北京市场上的联排产品并不多见，在东四环的朝青板块更是难得一遇，御翠园的推出的城市联排至尊府邸，其关注度和稳健性不言而喻。

　　从产品户型及设计上看，御翠园联排建筑面积约330~350平方米，整个室内空间为五房两厅四卫、地上三层与地下一层的经典设计，且均为北侧入户南向自然天地，采光和视野皆宜。此外，御翠园联排产品做到了部分地下挑空层高约6.6米，直接将生活仪式感拉满，业主可根据喜好打造独有生活场景。

　　值得注意的是，御翠园的联排产品采用了大面积的石材立面，是真正意义上的经典高端住宅。近年来，新房市场降标、减配成为常态，即便高端住宅产品也频现降档，房企对成本越发精打细算，不少均价超过10万+的高端项目，也极少坚持石材外立面投入，御翠园则向市场呈现了真正高端社区的标准。

　　除了难以复制的联排产品，御翠园本次还推出了两款高层产品，建筑面积分别约140平方米、185平方米，两梯两户的设计兼顾便捷与隐私，并拥有超过80米的开阔楼距。其中，部分建面185平方米的户型使用率高达82%；140平方米的精英三房户型，空间尺度感也足够大气，可满足精英客群的个性化居住需求。

　　与市场上其他产品不同，御翠园特意把185平方米户型设计为三居而非四居，目的便是提升客厅餐厅及卧室的尺度感，形成高达60平方米餐客区、30余平方米的主卧套房空间。在市场上，近60平方米的巨型餐客厅并不多见，这里可成为家庭生活的舞台、邻里相聚的体面会客厅，实现各类功能的延展。

　　在景观设计上，御翠园内部的邻里会客广场，提供了近600平方米的开阔休闲空间，配备艺术廊架，成为小区内的景观视觉焦点和社交平台。一般而言，高端住宅自带圈层属性，同一圈层的高净值人群具有社交需求，御翠园在公共空间上的倾心设计，为业主内部沟通与社交创造了纯粹的条件。

　　产品价值不可复制之外，御翠园在交付上也足够有诚意。目前，在北京的新盘中，期房占了绝大多数比例，看图纸买房的不确定性，导致交付“翻车”事件频发。市场资深买家深知“冲动是魔鬼”，会将不确定性因素降到最低，而相较于期房，现房或准现房则提供了安全踏实、眼见为实的资产配置。

　　背靠实力雄厚的开发商，御翠园此次便是以准现房的形式推出新品，购房者“所见即所得”，无需担心交房问题。现房呈现不仅是港资房企交付力的体现，更是对消费者负责，为行业树立标杆。

　　此外，考虑到高端置业者的个性化需求，御翠园另辟蹊径采取毛坯交付，让购房者无需担心精装修带来的问题，充分满足对居住空间的定制需求，避免出现精装修风格受限、拆除重装造成资源浪费的情况发生。

　　北京・御翠园此次推出的金秋震撼惊喜价，不仅充分凸显资深发展商的雄厚实力、龙头大企业的气质与风范，也在一定程度上显示出其以实力为依托的更灵活的定价自由度。在北京多个购房新政相继落地、楼市正在回暖的市场情况下，选择以此等优惠力度回馈购房者，无疑也是对国家经济健康有序发展的加油助力。购房者的热烈反响，则宣示着和记地产集团市场策略大获成功。

　　和记地产集团有限公司董事（市场）兼董事（企业业务发展）谭健旭

　　和记地产集团有限公司董事（市场）兼董事（企业业务发展）谭健旭对项目充满信心，他表示：“目前很多买家更趋于理性，希望购买准现楼甚至现楼，这次御翠园的推出恰逢其时，正好把握这个优势，再配合这次的金秋震撼惊喜价，相信御翠园必将成为京城东四环朝青板块，令人期待的置业优选。”为回应被点燃的市场热情，北京・御翠园近期将加速推出售卖单位，并于10月31日-11月3日盛大公开发售。与首轮开售相比，新推单位售价将逐步回升，预期将再度引爆京城高端住宅市场。

　　温馨提示：本文涉及面积为建筑面积。联排为低层住宅，其地下部分的规划性质为库房。实景拍摄相片经电脑合成及优化处理，仅供参考。所有购入此项目之业主请向当地教育行政管理部门咨询了解，各业主之子女可能并不包含入学资格，而且均须按正常入学手续申请，并没有优先考虑或任何豁免等情况。